Uitspraak rechtbank over starterswoningen Hoekse Hof
Bergschenhoek – Het wil maar niet vlotten met de definitieve verkoop van de inmiddels langdurig leegstaande starterswoningen aan de Hoekse Hof. De Rechtbank Overijssel stelde de ontwikkelaar echter in het gelijk dat de verkoopprijs van € 180.000 overeind blijft, óók als na 15 jaar de ontwikkelaar conform eerder geldende afspraken het eerste recht van koop voor hetzelfde bedrag heeft. De vraag blijft of potentiële kopers daarmee wel gediend zijn.
Freek J. Zijlstra
Eind december 2022 verklaarde wethouder Cnossen nog in een persbericht dat - hoewel er geen overeenstemming met de gemeente was bereikt - de 14 leegstaande starterswoningen aan de Hoekse Hof tóch door de ontwikkelaar in de verkoop zijn gezet. Daardoor worden volgens het college van b. en w. alle risico’s, inclusief de inspanningsverplichting voor financiering van de hypotheek, bij de starter gelegd. Conform de afspraken heeft de ontwikkelaar na 15 jaar het eerste recht van koop voor het aanvankelijke aankoopbedrag van € 180.000. Als de ontwikkelaar de woning na 15 jaar níet terugkoopt, is de koper verplicht de woning te verkopen aan een andere starter, eveneens voor een bedrag van € 180.000. Als de koper in gebreke blijft kan er een boete opgelegd worden tot drie keer de aankoopprijs. Tijdens de eerste 15 jaar bewoning kan de starter de koopoptie wel afkopen. Daarbij moet het verschil tussen de getaxeerde marktwaarde van dat moment en het aankoopbedrag aan de ontwikkelaar worden betaald. Eigen investeringen van de starters, zoals de keuken die niet standaard opgeleverd is, en inrichting van de tuin, worden echter niet gecompenseerd bij zo´n verkoop aan de ontwikkelaar.
Als gevolg hiervan zag de gemeente geen andere oplossing dan een bodemprocedure op te starten met de bedoeling recht te doen aan de anterieure overeenkomst uit 2016. Als gevolg hiervan blijven de woningen nog steeds - inmiddels meer dan anderhalf jaar – onbewoond, terwijl er een grote behoefte is aan betaalbare starterswoningen in Lansingerland.
Rechtmatige verkoop
De Rechtbank Overijssel deed op 31 januari jl. weer uitspraak in deze slepende kwestie. Centrale vraag is volgens het arrest of de beoogde wijze van verkoop past binnen de in 2016 gesloten overeenkomst of dat partijen overeenstemming hebben bereikt over deze beoogde wijze van verkoop. Daarnaast diende in het geschil of de door de gemeente gedane uitlatingen in de media onrechtmatig zijn.
De voorzieningenrechter is voorshands van oordeel dat de door ontwikkelaar beoogde wijze van verkoop van de starterswoningen binnen de in juni 2016 gesloten overeenkomst past. Rekening houdend met het arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 10 mei 2022 volgt uit deze overeenkomst dat de starterswoningen voor maximaal € 180.000 (vrij op naam) mogen worden aangeboden en dat de starterswoningen tenminste 15 jaar na de eerste bewoning beschikbaar moeten blijven voor starters. Met de beoogde wijze van verkoop wordt voldaan aan deze voorwaarden.
De gevorderde rectificatie en het gevraagde verbod over uitlatingen door de gemeente in de media werden afgewezen en niet als onrechtmatig aangemerkt.
Wel veroordeelt de Rechtbank de gemeente om aan de ontwikkelaar een dwangsom te betalen van € 50.000 voor iedere keer dat zij na vaststelling van dit vonnis (geheel of gedeeltelijk) niet aan het in uitgesproken gebod voldoet, tot een maximum van € 500.000 is bereikt.
Goede afspraak?
Eddy Neeleman, voormalig gemeenteraadslid met zijn gelijknamige eenmanspartij, liet weten indertijd nauw betrokken te zijn geweest bij het in de markt zetten van project Hoekse Hof. “Er was in de vertrouwelijke stukken destijds uitgegaan van het gemeentelijke beleid waarbij een project altijd 30% sociale huurwoningen bevatte. De uiteindelijke goedkeuring van het project met 64 woningen had dan ook als belangrijkste voorwaarde dat er minstens 14 starterswoningen zouden worden gerealiseerd. Ik weet nog hoe de benaming koopstarterswoning van € 180.000 geïntroduceerd werd. Om te voorkomen dat de woningen snel tegen een veel hogere prijs op de vrije markt zouden komen, werd indertijd middels een clausule de ‘maatschappelijke gebondenheid’ vastgelegd. Na 15 jaar gaan de woningen in principe terug naar de verkoper voor het aankoopbedrag. Heel vreemd dat de regeling, waarbij men een deel van de winst gestaffeld terugbetaalt en daardoor niet gedwongen uit huis hoeft, niet in het contract van toepassing is verklaard. Het is ongekend dat starters een gekochte woning na 15 jaar verplicht terug moeten verkopen tegen de aanschafprijs. Op deze manier krijgen we met een soort gedwongen uithuiszetting van 14 jonge gezinnen te maken", aldus Neeleman.