Rekenkamer Lansingerland presenteert onderzoeksrapport 'Bouwen in beweging'
Lansingerland - In het rapport ‘Bouwen in beweging’ onderzocht de Rekenkamer Lansingerland hoe en in welke mate het woonbeleid van Lansingerland van invloed is geweest op de aansluiting tussen vraag en aanbod op de woningmarkt in de gemeente. Op basis van het onderzoek trekt de Rekenkamer 11 conclusies.
Vraag en aanbod verwijzen naar de inkomenscategorieën van de Lansingerlandse huishoudens en de daarbij passende woningwaarden of huurprijzen van de lokale woningvoorraad. De Rekenkamer gebruikte zogeheten CBS-microdata om te zien hoe inkomens en woningwaarden zich vanaf 2015 ontwikkelden en in welke mate dit bij elkaar aansluit. Ook onderzocht de Rekenkamer hoe de gemeente met haar eigen beleidsinstrumenten en haar samenwerking met onder andere bouwers, investeerders en corporaties uitvoering geeft aan het woonbeleid. De Rekenkamer keek zowel naar de uitvoeringsperiode van de gemeentelijke Woonvisie 2015-2020 – dat wil zeggen van 2015 tot halverwege 2021 – als naar het eerste half jaar dat de nieuwe Woonvisie van 2021-2025 van kracht was. Deze werd in de zomer van 2021 vastgesteld.
Conclusies
Op basis van het onderzoek trekt de rekenkamer in totaal elf conclusies.
1. Het Lansingerlandse woonbeleid heeft in de periode 2015-2020 niet bijgedragen aan een verbeterde verhouding tussen vraag en aanbod. In deze periode bleef de inkomenssamenstelling van de Lansingerlandse huishoudens namelijk praktisch ongewijzigd, maar steeg het percentage dure woningen terwijl het percentage middeldure woningen en het percentage goedkope woningen afnamen.
2. De absolute bouwproductie in de periode 2015-2020 bleef met jaarlijks gemiddeld 312 woningen onder het Woonvisie streefcijfer van jaarlijks gemiddeld 400 nieuwe woningen.
3. In de Woonvisie 2015-2020 formuleert de gemeente het doel om de huisvesting van arbeidsmigranten beleidsmatig vorm te geven. In de beleidsnota Huisvesting Arbeidsmigranten die de gemeente daarop heeft gemaakt, schat zij dat er nog ongeveer 700 tot 1.450 extra huisvestingsplaatsen (“bedden”) nodig zijn. De gemeente heeft tijdens de uitvoeringsperiode – en ook daarna – geen vergunningen verleend voor nieuwbouw van huisvestingscomplexen. Het aantal “bedden” is sinds het verschijnen van de nota met 22 toegenomen.
Zoals aangegeven in conclusie 1 heeft de Woonvisie 2015-2020 onvoldoende handvatten geboden om de groeiende spanning tussen vraag en aanbod tegen te gaan.
4. Een belangrijke reden hiervoor is dat de Woonvisie niet aangeeft hoe groot elk van haar aandachtsgroepen is. Vervolgens laat de Woonvisie na te vermelden hoeveel voor deze groepen geschikte woningen er in Lansingerland staan en worden er ook geen kwantitatieve nieuwbouwdoelen voor deze woningen gesteld. Hierdoor was er weinig prikkel om woningen in het sociale segment of in het niet-sociale starterssegment te bouwen of te plannen. Tijdens de uitvoeringsperiode heeft de gemeente de omvang van de aandachtsgroepen ten opzichte van het geschikte aanbod niet gevolgd. Daarmee had de gemeente weinig tot geen inzicht in de maatschappelijke opgave en de actuele aansluiting tussen vraag en aanbod.
5. De Rekenkamer heeft berekend dat ten tijde van het opstellen van de Woonvisie de Lansingerlandse sociale woningvoorraad te klein was om alle Lansingerlandse lage-inkomenshuishoudens daarin te huisvesten. Er waren namelijk ongeveer 4.800 woningen tegenover 6.770 huishoudens. Dit verschil werd tijdens de woonvisie-uitvoeringsperiode niet kleiner. Verschillende indicatorwaarden duiden er op dat de krapte in het sociale segment juist verder is opgelopen. Hoeveel niet-sociale starterswoningen er zijn gebouwd, is eigenlijk niet vast te stellen.
Samenwerking
Samenwerking met woningcorporaties en marktpartijen is noodzakelijk in het woondossier. De gemeente is zelf immers bijna nooit de partij die bouwt, sloopt of woningen verhuurt.
6. Bij corporatie 3B Wonen was ten tijde van het opstellen van de Woonvisie – in 2014 – sprake van een beperkte investeringscapaciteit. De laatste jaren van de uitvoeringsperiode – vanaf in ieder geval 2019 – wilde de corporatie echter juist graag veel nieuwbouw gaan plegen maar miste daarbij ondersteuning door de gemeente.
7. Tijdens de uitvoeringsperiode zette de gemeente haar instrumentarium om te sturen op de nieuwbouw van, en benutting van sociale woningen en niet-sociale starters-woningen, slechts in bescheiden mate in.
8. De woonvisie-voortgangsbrieven naar de raad bevatten geen overzichten van de opgeleverde nieuwbouw in de gemeente per prijssegment. Daardoor kon de raad de realisatie van de woonvisie-uitvoeringsmaatregelen over nieuwbouw niet goed monitoren.
Na de Woonvisie 2015-2020
9. Na de uitvoeringsperiode van de Woonvisie 2015-2020 – dus sinds de zomer van 2021 – is de gemeente Lansingerland zich ambitieuzer gaan opstellen binnen het woondossier. Het gaat in de eerste plaats om het inrichten van instrumentarium waarmee ze kan sturen op nieuwbouw in het sociale en in het zogeheten “overig betaalbare” segment.
10. Dat de gemeente meer ambitie heeft met betrekking tot nieuwbouw in het sociale en overig betaalbare segment is in de tweede plaats zichtbaar in de nieuwbouwlocatie-kaders die zij sinds de zomer van 2021 vaststelde en in haar afspraken met de corporaties voor 2022-2023.
11. Eisen vanuit landelijke subsidiemaatregelen en vanuit regionale overeenkomsten hebben bijgedragen aan het feit dat de gemeente na de uitvoeringsperiode van de Woonvisie 2015-2020 ambitieuzer is geworden met betrekking tot bouwen in het sociale en overig betaalbare segment. De samenwerking tussen gemeente en bovenlokale bestuurslagen is namelijk nauwer en minder vrijblijvend geworden.
Aanbevelingen
Naar aanleiding van de conclusies heeft de Rekenkamer ook vier aanbevelingen geformuleerd.
Deze luiden:
1. Vul de huidige Woonvisie aan met een cijfermatige inschatting van de omvang van de aandachtsgroepen ten opzichte van het geschikte aanbod. Blijf beide grootheden tijdens de uitvoeringsperiode monitoren en houd ook andere schaarste-indicatoren in de gaten.
2. Onderschrijf dat een Woonvisie gedurende de uitvoeringsperiode herijkt moet kunnen worden als nieuwe urgente kraptes op de woningmarkt of nieuwe afspraken met regio, provincie of rijk hier reden toe geven.
3. Formuleer een duidelijke en met heldere cijfers onderbouwde visie op de wisselwerking tussen de gemeente en de regio, en de rol van de gemeenteraad daarbij, en leg deze aan de raad voor.
4. Evalueer het toetsingskader huisvesting flexwerkers Lansingerland en stel op basis van de uitkomsten een SMART-geformuleerd doel wat betreft het aantal te realiseren bedden in de gemeente.